住宅ローンのキホン!金融機関の商品概要を見てみよう

マイホームを持つ場合、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。

中には不動産会社や金融機関に言われるがままにローンを組んでしまった、という方もいらっしゃるかもしれません。

ですが、住宅ローンは最長で35年も利用することもある、人生でも極めて高額はお金の借り入れです。

住宅ローンとはどのようなものなのか、金融機関の住宅ローン商品概要からその特徴を知っておきましょう。

住宅ローンとはどのような商品なのか?

住宅ローンのイメージ

この記事では順不同で、下記の金融機関の住宅ローン商品概要を参考にしています。

三菱UFJ銀行の住宅ローン商品概要(PDF)

三井住友銀行の住宅ローン商品概要

みずほ銀行の住宅ローン商品概要(PDF)

住宅ローンを利用できる人

住宅ローンは誰でも金融機関に申し込めるわけではありません。

金融機関に住宅ローンを申し込める人にはいろいろと条件が決められているんです。

年齢制限

まず、年齢ですが、たいていの金融機関では住宅ローンの借り入れ時の年齢が20歳から70歳までの人に限られます。

また、住宅ローンを完全に返し終わる(完済)時の年齢が80歳未満の人、とも指定されています。ですから、79歳のうちに返済を終えることが必要になります。

団体信用生命保険に加入できること

次に、団体信用生命保険(団信)に加入できる人、というのも条件です。

団信については後でも触れますが、病気などで健康状態に不安がある人は住宅ローンの申込ができない、と考えていただくのが分かりやすいでしょう。

保証会社から保証を受けられること

住宅ローンの融資を受けるには金融機関が指定する保証会社から保証を受ける必要があります。

こちらも後でご説明しますが、住宅ローンを利用しようとする物件の価格に対して収入が少なかったり、他の借り入れ(要するに借金)が多い方は、保証会社による審査に通らない可能性があり、結果として住宅ローンを利用することができません。

国籍の条件

また、利用者の国籍にも条件があり、基本的には日本国籍、外国人の方は永住許可などを受けている必要があります。

住宅ローンを使う目的(資金使途)

「住宅ローン」というくらいですから、融資を受けた資金の使い道は住宅の建築や購入なのは当たり前なのですが、「住宅ローンを利用する本人が住む住宅」に対する融資であることが条件になります。

ですから、賃貸住宅や投資用マンション、別荘などの物件の購入には利用することができません。

「借り入れる本人が住む住宅」であることが条件ですので、例えば、年老いた親御さんだけが住む住宅のために、その子供が住宅ローンを利用することはできません(同居する住宅であれば可)。

また、店舗の建築や購入にも住宅ローンを利用することはできませんが、店舗併用住宅や賃貸併用住宅の建築には利用が可能で、その場合、自宅部分が50%以上あることが必要になります。

融資金額(借入金額)

金融機関によって異なりますが、住宅ローンとして融資を受けることができる金額は、下限は30~50万円、1万円~10万円単位で、上限は1億円という金融機関が多いです。

ただし、全ての人が上限の1億円を借りられるわけではなく、住宅ローンの年間の返済額が年収(税込)の何%を占めるのかという「返済比率」に基づいて借り入れ可能な上限金額が決められます。

例えば、全期間固定金利という特性を持つ住宅ローン商品「フラット35」では下記のように定められています。

  • 年収400万円未満:30%以下
  • 年収400万円以上:35%以下

フラット35については下記の記事で詳しくご説明しています。

icon フラット35は超低金利の今こそ利用すべきか?

民間の金融機関の返済比率は金融機関によっても異なりますが、一般的には上限が35~40%以下となっています。

融資期間(借入期間)

融資期間は、住宅ローンを何年で返済するか、という年数です。

一般的には35年が最長ですが、先にご説明した返済時の住宅ローン利用者の方の年齢が関係してきます。

住宅ローン利用者は年齢的には79歳の間までに完済することが必要です。

例えば、79歳から35年を引いた、44歳までの方は35年の融資期間の設定することが可能ということになりますね。

この借入期間は住宅ローンの繰上返済を行うことで短縮することが可能です。繰上返済については、以下の記事で詳しくご説明しています。

icon 住宅ローン繰上返済のポイント

融資利率(金利)

住宅ローンの金利には3種類あります。

金利は住宅ローンを利用しようと考える皆さんがまず最初に気にするものではないでしょうか。

固定期間特約型

1年・2年・3年・5年・10年・20年などの期間は金利を、特約により固定する金利タイプです。よく聞く「3年固定」とか「10年固定」というのはこのタイプですね。

特約期間が終了すると、自動的に変動金利に移行します。終了時点で借り入れている金融機関の固定金利を選択して、さらに金利を固定させることも可能です。

変動金利型

毎月、あるいは半年ごとに金利の見直しが行われるタイプです。

ただし、金利の見直しが行われるといっても、毎月の返済額は5年間は変動しません。また、急激な金利の変動があっても、返済額の1.25倍は超えないように定められているのが一般的です。

全期間固定金利型

住宅ローンの借り入れ後は金利と返済額の変動が無いタイプです。

このタイプの場合は、もしも金利を変更したいと思ったら、同じ金融機関内では金利の変更はできませんので、別の金融機関への借り換えを検討することになります。

住宅ローンの借り換えについては以下の記事で詳しくご説明しています。

icon 住宅ローン借り換えの流れ、目安、ポイントは?

icon 住宅ローン借り換えの進め方とおすすめの方法!

また、住宅ローンの金利については以下の記事で詳しく紹介しています。

icon 住宅ローン金利は固定金利と変動金利どちらにすべきか?

返済方法

住宅ローンの返済方法には2種類あります。

元金均等返済

住宅ローンの毎月返済する元金部分が一定になる返済方法です。

返済とともに、元金が減っていきますので、月々の返済額が減っていきますが、元金が多い借り入れ当初の利息の支払い負担は重くなります。

元利均等返済

住宅ローンの毎月の返済金額が一定金額となる返済方法です。

こちらは、元金と利息の合計金額が一定になるようにしているため、毎月で元金の返済額と利息の支払額の内訳は変わってきます。

借りる側からすると、常に返済金額が一定ですので、生活設計が立てやすいとも言えるでしょう。

団体信用生命保険

住宅ローンの利用者は、団体信用生命保険(団信)へ加入できることが条件になります。

団信は、住宅ローンの借主が死亡や重度障害で働けなくなり、住宅ローンの返済が困難になる場合のために備えて加入する生命保険です。

団信に加入することで、借主に万一の場合、借主の家族はローン負担がなく、金融機関も融資資金が回収できる、双方が困らないための仕組みです。

団信の保険料は通常金融機関が負担します。

団信も、その審査結果が住宅ローンの利用の行方を左右する点から、金利と並んで住宅ローン利用者のみなさんの関心が高いものだと思います。以下の記事で詳しく団信についてご説明しています。

icon 団体信用生命保険とは?審査内容は?

担保・保証人

住宅ローンを利用する際は、原則として借主が保証人を用意する必要はありません。

保証は、金融機関が指定する保証会社に借主が保証料を支払って保証人になってもらう仕組みになっています(一部の金融機関を除く)。

この仕組みにより、万一借主の返済が滞った場合は借主に代わって保証会社が金融機関に支払いを行います(代位弁済)。

もちろん、これによって借主が住宅ローンから解放されるわけではなく、借主は今度は保証会社へローンを支払う必要があります。

よく住宅ローン利用の際の「審査」について耳にしたことがあるかもしれませんが、保証会社を利用する場合は、この審査は銀行などの金融機関が行うのではなく、実際に借主の保証を行う保証会社が行っています。

以下の記事で住宅ローンの審査について詳しくご説明しています。

icon 住宅ローンの審査を理解する!通らない時はどうする?

また、住宅ローンは借入の条件として担保の提供が必要な「有担保」の融資です。住宅ローンの際に担保になるのは、建物と土地で、保証会社が住宅ローン対象の建物と土地に「第一抵当権」を設定します。

抵当権とは、債務が弁済されない場合に、担保物件の競売代金から優先的に弁済を受ける権利です。

このため、先程ご説明したように借主の住宅ローン返済が滞った場合は保証会社が金融機関へ代位弁済しますが、保証会社は「第一抵当権」により対象の建物と土地を競売にかけて資金を回収します。

保証料

保証料の支払い方法には2種類あります。

外枠方式(一括前払い方式)

一定の計算式に基づいた保証料を借入時に一括で保証会社に支払う方式です。

内枠方式(利息組み込み方式)

保証料分として借入金利に0.2%が上乗せされ、保証料を毎月の住宅ローン返済額に含んで支払う方式です。

ちなみに「フラット35」では保証料は不要です。

特徴を理解して住宅ローンを利用しよう

住宅ローンとはどのような商品なのかについてご紹介してきました。

住宅ローンは借り入れる金額が大きく、利用期間も長いので、その利用には漠然とした不安を持つ方もいらっしゃるかもしれません。

これから住宅ローンの借り入れを考えている方も、すでに借り入れをしている方も、あらためてご自身がどのようなローン商品を利用する、あるいは利用しているのかをご理解いただくとよいでしょう。

住宅ローンは顧客満足度が高い銀行で選ぶ

低金利が続く現在、各金融機関の住宅ローンは商品内容の差が分かりにくくなっています。

そのような中で住宅ローン選びに迷ったら、顧客満足度が高い銀行の住宅ローンを選びましょう。

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