全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」の内容が、2017年10月1日の申込受付分から大きく変わりました。
変わったのは団信（団体信用生命保険）の保険料と保障内容で、よりフラット35が利用しやすくなるリニューアルと言って良いでしょう。
こちらではリニューアルされたフラット35についてご説明します。
フラット35の何が変わったのか
今回のフラット35のリニューアルを一言で表すと「フラット35が団信付き住宅ローンになった」です。
リニューアルで大きく変わったポイントは次の2つです。
- ポイント1. 団信特約料が別払いでなくなった
- ポイント2. 団信の保障内容が充実した
フラット35の団信は機構団信（機構団信特約制度）と言います。
この機構団信の保険料（特約料）の支払方法と保障の内容が大きく変わりました（新機構団信）。
それぞれのポイントをご説明します。
ポイント1. 団信特約料が別払いでなくなった
1つ目のポイントは機構団信の特約料の支払いと負担額です。
これまで機構団信の特約料は、月々のフラット35のローン支払とは別に毎年1回支払う形式（年払い形式）でした。
今回のリニューアルで、新機構団信の特約料は月々のローン支払いに含まれる形式に変わりました。
月々のフラット35返済の金利に特約料が含まれるようになったとお考えいただくと良いでしょう。
新機構団信の特約料として含まれている金利は0.28%です（2017年10月1日現在）。
民間の金融機関の住宅ローンも団信の支払いは金利に含んでいたり、プランによっては別途金利上乗せしたりしますから、フラット35もそれと同様になったと言えます。
実質的な特約料負担の軽減に
また、特約料の支払い方法が変更になっただけではありません。
今回のリニューアルは、実質的な機構団信の特約料の支払い負担の軽減と考えることもできるのです。
例えば、以下の条件で、旧機構団信と新機構団信の場合の試算をご紹介します。
- 借入額：3,000万円
- 借入期間：35年
- 元利均等返済
- ボーナス返済無し
- 借入金利：旧機構団信 年1.12%、新機構団信 年1.40%
新機構団信の金利は先ほどご説明した0.28%の特約料支払い金利を含んでいます。
試算の結果、以下の表のように、旧機構団信と比べて新機構団信では約35万円の費用（総支払額）が軽減されることになります。
| ローン総支払額 | 団信特約料総支払額 | 総支払額合計 | |
|---|---|---|---|
| 旧機構団信 | 約3,628万円 | 約204万円 | 約3,832万円 |
| 新機構団信 | 約3,797万円 | 不要 | 約3,797万円 |
※住宅金融支援機構「【フラット３５】が生まれ変わります（チラシ）」を基に作成。
※総支払額合計には、融資手数料、物件検査費用、火災保険料は含まず。
このように今回のリニューアルによって、新機構団信に加入してフラット35を利用する場合は、以前との比較で実質的な値下げとなります。
フラット35を利用している方の9割が機構団信に加入していると言われています。
そのため、今回のリニューアルに伴う特約料の負担軽減は、これからフラット35を利用しようとお考えの方にとって朗報です。
ポイント2. 団信の保障内容が充実
2つ目のポイントは、機構団信で保障される内容が拡大されたことです。
高度障害保障から身体障害保障へ
従来の機構団信では、保険が適用される条件はフラット35借主の方の死亡（死亡保障）と、借主の方が所定の高度障害になったの場合（高度障害保障）でした。
新機構団信では、高度障害保障が身体障害保障へと変わりました。
身体障害保障の適用には下記の両方に該当する必要があります。
- 保障開始日以後の傷害または疾病を原因として、身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当したこと。
- 同法に基づき、障害の級別が1級または2級である身体障害者手帳の交付があったこと。
引用元：住宅金融支援機構「【フラット３５】が生まれ変わります（チラシ）」
引用の表現だけですと分かりにくいので、具体的な例をご紹介しましょう。
身体障害保障では、従来の高度障害保障では対象でなかった以下の例のような方々も対象になります。
- 片側半身がマヒし、片側の手足がほとんど機能しない（2級）
- 緑内障で視力が低下し、矯正後の視力が右0.01左0.03となった（2級）
- 心臓機能障害で心臓ペースメーカーを装着し日常生活が極度に制限された（1級）
- じん臓機能障害で人工透析を受けており日常生活が極度に制限された（1級）
- 両耳の聴力レベルがそれぞれ100デシベル以上となった（2級）
フラット35は最長35年の長期にわたって高額のお金を借りる住宅ローンですから、借主の方の万一の事態に備えが厚くなるのは利用者の方やそのご家族にとって大きなメリットになります。
ただし、「言葉による意思疎通が全くできなくなった」のように従来の高度障害保障では対象でしたが、今回の身体障害保障への変更で保障適用の対象とならなくなる例もありますのでご注意ください。
3大疾病付機構団信も拡充
機構団信には3大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）の際に住宅ローンの残りの金額が支払われる「3大疾病付機構団信」もあります。
この3大疾病付機構団信も今回のフラット35リニューアルで保障が拡大されました（新3大疾病付機構団信）。
新3大疾病付機構団信では、従来の3大疾病と死亡保障、そして新機構団信と同様に高度障害保障から身体障害保障に適用の条件が変更され、さらに介護保障も追加されました。
介護保障の適用には下記のどちらか一方に該当する必要があります。
- 保障開始日以後の傷害または疾病を原因として公的介護保険制度による要介護2から要介護5に該当していると認定されたこと。
- 保障開始日以後の傷害または疾病を原因として引受保険会社の定める所定の要件を満たすことが、医師による診断で確定されたこと。
引用元：住宅金融支援機構「【フラット３５】が生まれ変わります（チラシ）」
上に引用したうち、特に要介護2～5の状態とは、例えば、借主の方が、立ち上がりや歩行などが自力では困難な状態、排泄や入浴、衣類を着たり脱いだりする際に介助が必要な状態です。
特に最も重い要介護5では、多くの問題行動や全般的な理解の低下、意思の伝達が困難な状態も伴います。
今回のリニューアルでは、病気や障害だけでなく、介護が必要になった状態も保障の範囲に含められました。
これにより、従来の機構団信との比較だけでなく、民間の金融機関の住宅ローンの団信と比べてもかなり保障の対象範囲が広くなったと言えるでしょう。
新3大疾病付機構団信を利用するには、リニューアルしたフラット35の金利に+0.24%上乗せが必要です（2017年10月1日現在）。
新しいフラット35も団信加入は任意のままだが…
これまでフラット35の機構団信は、加入は任意であることが大きな特徴でした。
リニューアルされたフラット35の新機構団信でも、実は加入が任意である点は変わっていません。
そのため、何らかのご事情でフラット35の新機構団信を利用しないという選択をお考えになる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、リニューアルされたフラット35では、特約料を毎月の金利に含めて支払う方式に変わったことで、新機構団信を利用しない場合にはデメリットがあります。
新機構団信を利用しない場合（加入しない場合）、フラット35の借入金利から-0.2%軽減されます。
ここでご注意いただきたいのは、新機構団信を利用せずに金利が軽減されても、従来との比較では損をする結果になることです。
新機構団信を利用する際に、毎月のフラット35の支払いに含まれる金利は0.28%でした。
新機構団信を利用しない場合との金利の差は、+0.08%となります。
そのため、新機構団信を利用しない場合、リニューアル前のフラット35と比較して、リニューアル後のフラット35では+0.08%の金利分の値上げの影響を受けることになるのです。
何らかのご事情で加入できない場合を除いて、新しいフラット35では新機構団信に加入することをおすすめします。
新機構団信に加入できない場合でも、借主の方の万一に備えがない状態は、残されるご家族のご負担の点から避けるようにしてください。
一般の生命保険（逓減（ていげん）定期保険や収入保障保険など）を利用するなどの代替策を検討いただくのがよいでしょう。
新旧フラット35の一覧比較表
リニューアルされたフラット35と従来のフラット35について、団信を中心に比較した表にしました。
一覧表からも新機構団信に加入することで、新しくなったフラット35のメリットを受けることができますが、加入しないとデメリットがあることが分かります。
| 項目 | 旧フラット35 | 新フラット35 |
|---|---|---|
| 加入 | 任意 | 任意 |
| 団信 | 機構団信 3大疾病付機構団信 | 新機構団信 新3大疾病付機構団信 |
| 保障内容 | 機構団信 ・高度障害保障 ・死亡保障 3大疾病付機構団信 | 新機構団信 ・身体障害保障 ・死亡保障 新3大疾病付機構団信 |
| 団信特約料 | ・借入金額と特約料率で決定（加入者の増減や年齢構成で変化） ・年1回払い | ・住宅ローン金利中の0.28%相当 ・月払い ※実質値下げ |
| 団信に加入しない場合 | ・住宅ローン支払いのみ | ・新機構団信加入の場合の金利から-0.2%引き下げ ※旧フラット35との比較で0.08%金利引き上げ ※実質値上げ |
新しいフラット35を利用するには
新しくなったフラット35についてご説明しました。
「団信付き」になったことで、リニューアルしたフラット35はこれまで以上に利用しやすくなりました。
新しくなったフラット35の利用を検討する際は、借入先の選択肢を広くお考えになることをおすすめします。
フラット35は銀行だけでなく多くの他の金融機関でも扱われています。
特に住宅ローン専門の金融機関「モーゲージバンク」はフラット35の約8割を取り扱っています。
モーゲージバンクの中には、銀行よりも低い金利や、審査のスピードが速いなどの特徴を持つ優れた金融機関もあります。
例えば、ARUHI(アルヒ)や優良住宅ローンなどはフラット35で定評のあるモーゲージバンクです。
銀行だけでなく、こうしたモーゲージバンクも候補に入れて選択肢を広くした方が、フラット35を利用する場合は結果的にお得になることがあります。
特にARUHIはフラット35取り扱いの金融機関全336社中で12年連続シェアNo1。
ARUHIのフラット35のメリットとデメリットについては以下の記事で詳しくご説明しています。
ARUHIフラット35は以下の公式サイトから店舗予約やWeb事前審査ができます。
