全期間固定金利が特徴の住宅ローン商品「フラット35」は、物件が利用の条件を満たすなら、空前の低金利時代の今こそ、ぜひ利用を検討したい商品です。
フラット35の商品特性や利用の条件、借り換えの際の注意点などをご紹介します。
フラット35の種類
はじめにフラット35の内容と種類についてご説明しましょう。
フラット35は住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。
旧住宅金融公庫の思想を受け継いで、住宅ローンの金利を長期で固定することによるメリットを最大限に生かすことを意図された商品と言えます。
特に、現在のような超低金利の時代では、低い住宅ローン金利を長期で固定することにより、将来の金利上昇リスクに備えることが可能になります。
また、長期に金利を固定することで住宅ローンの月々の支払金額が決まるため、ライフプランも立てやすいと言えます。
フラット35には、全期間固定金利型だけでなく、返済期間10年が経過した際に金利が変更される段階金利型の商品もあります。
買取型と保証型
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による商品ですが、住宅金融支援機構の民間金融機関への関わり方によって2種類に分かれます。
買取型
民間の金融機関がフラット35の利用者に貸し出した住宅ローン（債権）を、住宅金融支援機構が買い取るタイプのものをフラット35の買取型と呼びます。
金融機関からすると、住宅金融支援機構が債権を買い取ってくれることで、延滞などのリスク回避ができます。一方で、住宅金融支援機構が延滞などのリスクを負うことになります。
一般に「フラット35」と言う場合、ほとんどが買取型を指します。
保証型
上記の買取型に対して、フラット35で住宅ローン利用者に融資した民間の金融機関に対して、住宅金融支援機構が保証を与える形式のタイプをフラット35の保証型と呼びます。
これは、民間の金融機関の住宅ローンにおいて、返済中の債務者の返済不能に備えた保証会社的な役割を住宅金融支援機構が担うものと考えてよいです。
ただし、現在では、保証型のフラット35の取り扱いは5機関のみであり、さらに新規受付で取り扱っているのは、日本住宅ローン株式会社のみです。
フラット35S
フラット35には、省エネルギー性や耐震性などの基準を満たした住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度があり、フラット35Sと呼ばれています。
この基準は、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性といったカテゴリーに分かれていて、その基準の満たし方によって下記の2つのプランがあります。
- 金利Aプラン：当初10年間フラット35の借り入れ金利から ▲0.25%
- 金利Bプラン：当初5年間フラット35の借り入れ金利から ▲0.25%
また、フラット35Sは、フラット35と異なり、後述するフラット35同士での借り換えは利用できないので注意が必要です。
フラット35の借り入れ条件
フラット35の主な借入条件は下記のとおりです。
申込ができる方
申込時の年齢が70歳未満で、日本国籍の方、永住許可を受けているまたは特別永住者の方。
年収と返済比率
以下のような年収別に、年収に占めるフラット35と他のローンを含めた返済額の合計が一定割合以下であること。
- 年収400万円未満：30％以下
- 年収400万円以上：35％以下
この返済比率を算出する借り入れには、フラット35だけでなく、自動車ローンや教育ローン、カードローンなども含みますので注意してください。
融資金額
100万円以上8,000万円以内。
融資期間
15年以上35年以内（住宅ローン完済時80歳まで）。
返済方法
元利均等毎月払い、または元金均等毎月払い（ボーナス払いの併用可）。
金利
全期間固定金利（11年目以降から金利が変わる段階金利型もあり）。
団体信用生命保険
フラット35では団体信用生命保険の加入は必須ではありません。
いわゆる機構団信として、機構団体信用生命保険特約制度、夫婦借り入れの場合のデュエット（夫婦連生団信）、３大疾病付機構団信が用意されています。
機構団信については下記の記事で詳しく解説しています。
また、2017年10月1日申込受付分からリニューアルされたフラット35の団信についての詳細は以下の記事にまとめています。
火災保険
返済終了するまで、借り入れ対象の住宅について、火災保険（任意の火災保険または法律の規定による火災共済）に加入する必要があります。
住宅ローンと火災保険については下記の記事で詳しく解説しています。
保証料・保証人
保証料・保証人とも不要です。
借り入れの対象となる住宅
借り入れの対象となる住宅が新築か中古かで一部の条件が異なります。
新築住宅
- 住宅金融支援機構の技術基準に適合している住宅
- 住宅の床面積が以下の住宅
・一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合：70㎡以上
・マンションなど共同建ての住宅の場合：30㎡以上 - 建設費（土地の購入費を含む）か購入価額が1億円以下（消費税を含む）
- フラット35申込み時点で竣工から2年以内の住宅で、人が住んだことのない住宅
中古住宅
- 住宅金融支援機構の技術基準に適合している住宅
- 住宅の床面積が以下の住宅
・一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合：70㎡以上
・マンションなど共同建ての住宅の場合：30㎡以上 - 購入価額が１億円以下（消費税を含む）
- フラット35申込み時点で、竣工から2年を超えている住宅か、すでに人が住んだことのある住宅
フラット35の具体的な利用方法については、一般の住宅ローンの手続きや審査をご説明した下記の記事もご参考になるでしょう。
フラット35が利用できる物件の条件
フラット35利用にあたっては、上記の借り入れ条件の対象になる住宅でご紹介したように、物件が「住宅金融支援機構の技術基準に適合している住宅」でなくてはならないので注意が必要です。
住宅金融支援機構が定める一定の条件（技術基準）に該当しない住宅にはフラット35を利用することができません。
フラット35の利用にあたっては、物件が条件に適合しているかを物件検査を受ける必要があります。
この検査の費用（物件検査手数料）はフラット35の利用者の方が負担します。
物件検査手数料は2～3万円程度ですが、適合証明機関によって異なります。
技術基準は新築、中古でかなり細かく決められていますので、詳しくは以下の住宅金融支援機構のホームページでご確認ください。
新築住宅の技術基準：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
中古住宅の技術基準：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
フラット35同士で借り換えも可能
フラット35は、フラット35同士で借り換えすることも可能です。
現在フラット35を利用している方も、再度他の金融機関でもっと有利なフラット35に借り換えを行うことができます。
この場合、現在のフラット35返済開始から1年以上が経過していること、返済に遅滞がないこと、といった条件がありますのでご注意ください。
フラット35借り換えの注意点
フラット35の借り換えについては、借り換え先の金融機関を選ぶ際に、適用金利だけでなく、融資事務手数料などコストの違いも注意して選ぶようにしましょう。
事務手数料が「定率タイプ」なのか「定額タイプ」なのかで、大きく違いがでます。
一般に、定率タイプは融資金額に一定の割合をかけて算出するため手数料は比較的高額になり、定額タイプは融資金額によらずに数万円程度の一定の手数料額になります。
そのかわり、定率タイプの金利は低く、定額タイプの金利は高めに設定されている、といった具合です。
もちろん、適用金利が低く、事務手数料も安いフラット35の取扱機関を利用するのが理想です。
フラット35の借り換えについては、下記の一般の住宅ローン借り換えの記事もご参考になるでしょう。
また、具体的な住宅ローン借り換えの進め方は以下の記事でご説明しています。
どの金融機関のフラット35を選ぶべきか？
フラット35の商品特性や利用条件などについてご説明しました。
物件が利用条件を満たすなら、低金利で全期間固定できるフラット35は、ぜひとも利用を検討したい住宅ローン商品です。
フラット35は銀行だけでなく多くの他の金融機関でも扱われています。
特に住宅ローン専門の金融機関「モーゲージバンク」はフラット35の約8割を取り扱っています。
モーゲージバンクの中には、銀行よりも低い金利や、審査のスピードが速いなどの特徴を持つ優れた金融機関もあります。
フラット35で定評のあるモーゲージバンクには、例えば、ARUHI(アルヒ)や優良住宅ローンなどがあります。
特にARUHIはフラット35取り扱いの金融機関全336社中で10年連続シェアNo1です。
銀行だけでなく、こうしたモーゲージバンクも候補に入れて選択肢を広くした方が、フラット35を利用する場合は結果的にお得になることがあります。
ARUHIのフラット35のメリットとデメリットについては以下の記事で詳しくご説明しています。